COVID - 19: Plătim chiria? Primim chiria?
1. Introducere filosofico-juridică
[Dacă nu vă place filosofia juridică, săriți peste această secțiune 1]
Pandemia CoViD-19 a provocat, în toate aspectele vieții civile, perturbări, gâtuiri, a stricat planuri și a făcut pe mulți să se răzgândească. Această „furtună perfectă” (eng., perfect storm) testează aplicabilitatea regulilor de drept privat, care acum sunt în centrul atenției mediului de afaceri.
Să începem cu aceea că Republica Moldova are, la moment, unele din cele mai moderne și bine-scrise reguli de drept privat de pe continentul european. Neclarități, interpretări, dileme juridice care există în multe alte state — pe care juriștii cheltuie zeci de ore de dezbateri și discuții — noi nu le avem. Aceasta focusează discuțiile doar pe anumite segmente, cele mai sensibile.
Noua criză a mai scos la evidență o funcție nouă a contractelor: ele nu sunt doar instrumente, prin care bunurile și serviciile circulă (sângele economiei), ci sunt și instrumente de alocare a riscurilor (eng., risc allocation tool). Cel care încheie un contract și își asumă o obligație, își asumă riscul că va putea sau nu va putea să execute obligația, ori va putea, dar în condiții mai dificile decât planifica (e.g. livrarea unei mărfuri), iar cealaltă parte contractantă poate sta liniștită, că ea nu trebuie să se gândească la succesul livrării mărfii. Doar în cazuri restrictive, de impediment în calea executării, legea exonerează de răspundere pe cel obligat (adică exonerează de obligația de reparare a prejudiciului suferit de cealaltă parte, de plata penalităților, dobânzilor de întârziere).
2. Victima surprinzătoare
Contractul de locațiune a devenit victima surprinzătoare a pandemiei. Brusc proprietarii de imobile și-au pus întrebarea: am dreptul să primesc chiria în această lună? Iar chiriașii (locatarii) și-au pus întrebarea corelativă: sunt exonerat de plata chiriei în această lună?
În 19 martie 2020, biroul de avocaţi Țurcan Cazac a prezentat acest ghid, care ajută mediul de afaceri să-și evalueze situația juridică într-o multitudine de situații contractuale. Unii cititori au rugat însă să facem următorul pas și să scriem un text mai detaliat pe problema raporturilor contractuale de locațiune.
Prin Hotărârile CNESP (Comisia națională extraordinară de sănătate publică a Republicii Moldova) nr. 8 și 9 din 15 martie 2020 a fost sistată activitatea unităților comerciale cu amănuntul (cu unele excepții), piețelor comerciale, restaurantelor, sălilor de sport (pentru o prezentare mai detaliată a activităților afectate, vezi aici). Hotărârea are valoarea unui act administrativ cu caracter normativ care declară ilegale anumite activități.
Întreprinderea care desfășoară activitatea de restaurant sau sală de sport, până la 15 martie 2020 o putea desfășura legal, iar după 15 martie 2020 încalcă legea, dacă o desfășoară și se expune la sancțiuni de drept public. Așadar, dacă întreprinderea care operează un restaurant avea contracte privitor la anumite evenimente (în practică ele sunt denumite „rezervarea mesei/sălii”, însă, în fond, ele sunt contracte verbale de vânzare produse/prestări servicii specifice restaurantelor) pentru data de 21 martie 2020, actul administrativ este o piedică pentru executarea obligației contractuale. Conform art. 904 alin.(4) Cod civil R. Moldova, obligația a devenit imposibilă și s-a stins. Deoarece contractul dat este sinalagmatic (adică părțile au obligațiile corelative, reciproce în sensul art. 779), dacă obligația de a oferi serviciul se stinge, atunci și obligația de a plăti prețul se stinge. Iar dacă s-a plătit un avans, el urmează a fi restituit. Dar nici una din părți nu trebuie să repare celeilalte părți prejudiciul suferit prin această încetare a raportului contractual (art. 934 alin.(1)).
3. Romanii antici sunt de vină!
Din start, menționăm că lipsa banilor sau dificultățile financiare nu sunt o justificare pentru a nu face plățile (un material cum facem plățile pe timp de ciumă vezi aici). Regula asta funcționează de peste două milenii și provine din dreptul privat roman (da, noi încă ne conducem de reguli inventate de romanii antici două milenii în urmă, iar studenții la facultatea de drept studiază dreptul privat roman!) — ea se numește genera non pereunt — bunurile de gen nu pier. Banii există în lume, chiar dacă debitorul (cel ce datorează plata) ar putea să nu aibă niciun leu. Noi deja ne-am deprins să vedem cum Curtea Europeană pentru Drepturile Omului condamnă Republica Moldova pentru încălcarea Convenției europene (art. 1, Protocol 1) atunci când statul nu execută hotărârile judecătorești, iar scuza „noi nu avem bani în buget”, nu e o scuză. Este o abordare obiectivă, capitalistă, egoistă, dar asta este specificul dreptului obligațional. În Codul civil al Republicii Moldova regula dată se regăsește în art. 879.
4. Și totuși ce facem cu chiria?
Revenind, însă, la contractul de locațiune, prin care întreprinderea (locatar, chiriaș) ce operează un restaurant sau o sală de sport ia în locațiune un spațiu (un imobil întreg sau o parte dintr-un imobil) de la o altă persoană (locator), se pune problema juridică dacă locatarul mai trebuie să achite chiria locatorului pentru perioada de sistare a activității prin act administrativ.
Lipsa încasărilor (economiștii spun, „lipsa vânzărilor”) nu este o justificare pentru neplata chiriei. Obligația de plată a chiriei dispare, dacă cealaltă parte (locatorul) nu își execută obligația corelativă, adică nu transmite bunul închiriat în posesia și folosința locatarului (e.g. este ocupat de altcineva, care refuză să plece), ori chiar dacă l-a transmis – bunul nu satisface caracteristicile necesare pentru a fi folosit conform destinației (nu corespunde condițiilor sanitare; este deconectat de la apă, canalizare, electricitate; este stricat un geam; este distrusă ușa; s-a surpat un perete; vecinul de la etajul de mai sus a inundat încăperea). Este irelevant dacă neexecutarea obligației locatorului de a asigura posesia și folosința bunului în stare corespunzătoare este justificată (este un impediment în afara controlului, e.g. inundația de la vecin, cutremur) sau nu este justificată (oricând locatorul nu poate invoca o justificare în sensul art. 904).
În măsura în care locatarul a fost lipsit de posesia și folosința bunului în stare corespunzătoare, el poate fie reduce chiria (art. 933 Cod civil) sau desface contractul (se numește „rezoluțiunea locațiunii”) parțial, pentru perioada în care el nu a avut bunul ori bunul a fost neconform (art. 920 alin.(2) lit. a)), însă în rest contractul se menține. Sigur că locatarul poate desface întregul contract și pleca din imobil (art. 920 alin.(3)). Un locatar trebuie să fie atent ce scrie în notificarea de rezoluțiune adresată locatorului — vrea contractul să se mențină pentru viitor sau nu.
Dar problema, în contextul pandemiei, este că, de regulă, locatarul se află în posesia restaurantului, sălii de sport, el este în stare corespunzătoare, întrunește toate calitățile pentru a fi folosit, însă locatarului i se interzice prin act administrativ (Hotărârea CNESP nr. 8 și 9 din 15 martie 2020) să desfășoare activitatea.
Și aici vine întrebarea-cheie: își execută locatorul obligația de a oferi un bun în posesie și folosință în stare conformă? Răspunsul meu este: Da! Locatorul a făcut tot ce depinde de el. Iar dacă locatorul își execută obligația, atunci și locatarul trebuie să-și execute obligația corelativă, adică să plătească chiria.
5. Unii au altă părere...
Deși scriam că regulile Codului civil par a fi clar scrise, juriștii uneori nu se înțeleg pe modul în care ele urmează a fi aplicate (cum regula de drept se subsumează circumstanței de fapt).
Unii spun că locatarul are „obligația de a folosi imobilul”, iar prin act administrativ lui i se interzice folosirea, deci el nu trebuie să plătească chiria. Mi se pare o confuzie nescuzabilă dintre un „drept” și o „obligație”. Locatarul „are dreptul de a folosi”. Asta rezultă chiar din art. 1251, care definește locațiunea. Locatorul are obligația de a transmite bunul în posesie și folosință, locatarul având dreptul corespunzător de a primi bunul în posesie și folosință. În contracte, oricărei obligații îi corespunde un drept cu același conținut. Asta este abecedarul dreptului.
În practica comercială normală, poate oare locatarul să își închidă restaurantul la propria discreție? Pentru a face reparație? Pentru a pleca în vacanță? Răspunsul evident este Da! Va scuti oare locatarul de obligația plății chiriei? Sigur că nu. Este absurd să vedem dreptul locatarului de a folosi ca o obligație de a folosi.
Alții spun că locatorul este obligat să asigure folosința pașnică și utilă a bunului. De acord. Iar art. 1254 și 1259 detaliază această obligație: bunul să aibă caracteristicile convenite, locatorul să apere locatarul contra terților, care îl deposedează de bun.
Incidentul apărut pe pandemie nu este că locatarul nu se află în posesia bunului și nu îl poate folosi. Bunul este „folosibil”. Problema este că locatarul este supus unei interdicții de activitate. Locatarul poate accesa imobilul, își păstrează acolo mărfurile, echipamentele, salariații pot veni la imobil, restaurantele tradiţionale pot continua activitatea în regim de catering. Ceea ce se interzice este primirea clienților locatarilor.
Această interdicție nu vizează activitatea locatorului (nu există o interdicție guvernamentală de a da în chirie), ci vizează activitatea locatarului. Și iată aici revenim la problema distribuirii riscurilor. Interdicția vizează sfera de risc a locatarului și nu a locatorului.
Locatarul este cel care a ales să desfășoare activitatea de restaurant, magazin de haine sau birotică (azi restricţionate la activităţi de catering şi vânzări online), sau sală de sport (azi absolut interzisă) și nu de magazin alimentar sau farmacie (azi permisă). Există o clauză uzuală în contractele de locațiune (care se trage din vechea Lege cu privire la arendă, acum abrogată): „Locatorul nu are dreptul de a interveni în activitatea economică a locatarului. Veniturile din activitatea locatarului aparțin exclusiv locatarului.”
Este o frază corectă, locatarul culege roadele activității sale („vânzările”), dar și suportă riscurile activității sale. Activitatea locatorului, însă, nu este de a opera un restaurant sau o sală de sport, ci este de a oferi în posesie și folosință un bun conform unei anumite destinații.
Fiecare 1 (un) leu de chirie pe care locatarul nu îl va plăti locatorului este un transfer de risc de la locatar la locator, însă aferent unei activități pe care locatorul nu o desfășoară.
Și dacă totuși au rămas unii care susțin că locatarul nu trebuie să plătească atâta timp cât el nu poate desfășura activitatea, vă dau următoarele situații pentru a decide dacă e corect sau nu clientul să fie exonerat de obligația de plată:
- Cetăţeanul A are abonament anual la sala de fitness, însă în timp de 6 luni a fost plecat din ţară și nu a fost la sală. Aici putem spune că, juridic, deoarece nu s-a putut folosi de abonament, el este scutit de plata pentru cele 6 luni? (iar dacă a plătit în avans, poate cere restituirea avansului?) Ce vor spune la asta sălile de fitness?
- Cetăţeanul B are abonament de telefonie mobilă sau internet, a plecat peste hotare, este bolnav, s-au stricat toate dispozitivele electronice în luna februarie 2020. Putem spune că, juridic, cetăţeanul B, deoarece nu a folosit și nici nu a putut folosi serviciul, este scutit de plata serviciului pentru luna respectivă?
- Cetăţeanul C ia în chirie un apartament pe 1 an, dar în luna iulie 2019 pleacă la bunica în sat, și nu se folosește de apartament. Putem spune că, juridic, cetăţeanul C este scutit de plata chiriei?
- Compania D și-a pierdut licența de activitate de farmacie în iulie 2019, contractul de locațiune al farmaciei expiră abia pe 1 septembrie 2019. Putem spune că, juridic, compania D este scutită de plata chiriei farmaciei pentru august 2019, fiindcă nu și-a putut desfășura activitatea de farmacie?
- Compania E a primit interdicție de a opera restaurantul, fiindcă la o nuntă în acel restaurant a fost un caz de infecție cu salmonelă, iar interdicția a fost stabilită pentru una lună. Putem spune că, juridic, deoarece compania E nu s-a folosit de restaurant, compania E este scutită de plata chiriei pentru perioada respectivă?
- Compania F a luat în chirie un mijloc de transport (avion, autobus, automobil), iar autoritățile au interzis activitatea de transport, compania F ține mijlocul de transport în garaj. Putem spune că, juridic, compania F este scutită de plata chiriei?
Răspunsul meu pentru toate situațiile de sus este evident (nu este scutit).
În toate aceste situații suntem în prezența unui risc în desfășurarea activității și nu a neexecutării de către locator sau prestator a obligației sale.
6. Dar sunt excepții?
Fiecare caz trebuie analizat separat. Sigur că sunt excepții.
Dacă locatarul închiria un spațiu într-o piață comercială, autoritatea a sistat activitatea pieței, iar locatorul a închis piața, și nu poate oferi locatarului acces la spațiul său, juridic locatorul nu își execută obligația de a asigura posesia și folosința bunului închiriat. Sigur că, o asemenea neexecutare este justificată conform art. 904, dar locatarul poate suspenda plata chiriei (art. 914), poate reduce chiria dacă totuși parțial se poate folosi (art. 933) sau poate desface parțial sau total contractul pentru a nu plăti nimic (art. 920 alin.(2) și (3)).
Aceeași logică se aplică și chiriașului unui magazin într-un centru comercial, dacă centrul comercial este închis şi chiriaşul nu are acces la el.
Unele clădiri de birouri sunt deschise, iar altele – închise, ceea ce înseamnă că locatorul clădirilor deschise își execută obligația față de locatar, chiar dacă locatarul nu poate primi clienți, fiindcă cade sub incidența actului administrativ de sistare a activității.
7. Dar e situație de „fors major”!
În popor oricând avem o situaței ieșită din comun se spune că avem situație de forță majoră. De fapt, ce vorbitorul de regulă are în vedere este că este o situație imprevizibilă, la care nu se aștepta și care îi perturbează activitatea.
Reacția legii, însă, este una binară:
1) fie una din părțile contractante este împiedicată să-și execute obligația contractuală (nu să desfășoare activități față de alții, ci anume să nu își execute obligația concretă în contractul concret), caz în care intervine exonerarea de la art. 904 (noua concepție a forței majore);
2) fie, pentru una din părți, contractul devine păgubos, de exemplu, deși întreprinderea se află în posesia imobilului restaurantului, și imobilul se află în stare corespunzătoare, întreprinderea nu are nevoie de încăperea restaurantului, adică valoarea economică a chiriei a scăzut drastic. Din perspectiva chiriaşului, chiria nu se mai justifică, iar contractul nu mai are utilitate. În acest caz, însă, devine aplicabil art. 1083 Cod civil, care îi acordă dreptul părții contractante afectate să ceară renegocierea mărimii chiriei din cauza schimbării excepționale a circumstanțelor.
8. Atenție la clauza de forță majoră / răspundere!
Tot ce scrie mai sus se bazează pe regulile neimperative (juriștii le numesc supletive) ale Codului civil. Dacă în contract există anumite clauze, care privesc neexecutarea obligației, răspunderea părților sau forța majoră, ele se vor aplica cu prioritate. Multe vor depine de cuvintele folosite și celelalte clauze ale contractului. Iată de ce aici recomandarea este una singură: fiecare situație este diferită, consultați un jurist calificat.
Într-o postare din 15 martie 2019 am sugerat juriștilor să fie atenți și să nu mai facă copy-paste la clauze de forță majoră în contracte decât dacă ei sunt siguri de ceea ce fac. Iar în seminarul online din 16 decembrie 2019 dedicat impedimentului în afara controlului (forța majoră 2.0), am reiterat ideea și am explicat poziția detaliat. Nu voi relua aici acele explicații.
9. Și atunci un chiriaş ce poate face?
Ca parte a strategiei de reducere a costurilor, chiriaşul poate desface contractul de locațiune (rezoluțiune, reziliere), dacă contractul nu este pe termen (art. 1281 alin.(1)) sau dacă contractul, chiar dacă este pe termen, are o clauză care acordă un drept discreționar de rezoluțiune (e.g. „locatarul poate oricând rezilia contractul”) sau un drept condiționat de rezoluțiune (e.g. „locatarul poate rezilia contractul dacă contractul nu se mai justifică economic”). Există multe contracte în care există asemenea clauze. Citiți încă o dată contractul.
Dacă asemenea clauze lipsesc, puteți iniția renegocierea prețului contractului conform art. 1083 Cod civil, caz în care se aplică instituția juridică numită „impreviziunea”. Despre ea puteți afla mai multe în acest video. Ambele părți sunt obligate să negocieze în baza obligației generale de bună-credință impuse de Codul civil (art. 775 coroborat cu art. 10 și 11 Cod civil). Un principiu fundamental este că riscul apărut trebuie distribuit echitabil între părți, asta poate însemna o divizare de 50% la 50% sau o altă distribuție în funcție de riscurile asumate de părți, clauzele contractului și alte circumstanțe relevante.
Autor: Octavian Cazac, av., dr., Partener, biroul de avocaţi Țurcan Cazac
Important: Declinare de răspundere
Odată cu intrarea în vigoare la 1 martie 2019 a art. 2018 a Codului civil al Republicii Moldova, trebuie să subliniem că informația cuprinsă în nota de față nu constituie o consultație juridică și nu ar trebui să vă bazați pe ea în decizii concrete. Fiecare caz este specific. Vă recomandăm să obțineți o consultație juridică profesionistă înainte de a lua orice decizie importantă. Evident că legea ar trebui să se aplice uniform, iar situațiile similare ar trebui să primească soluții similare. Dreptul nu ar trebui să fie o surpriză. Experiența arată însă că linia de comportament a părților contractante, curgerea timpului, aspectele de probațiune și alte circumstanțe relevante au impact asupra soluției finale a cazului.
Members Spotlight
Current number of members 181
Latest Members & Partners News